KİRA TESPİT DAVASI

Kira tespit davası dayanağını TBK 344’ten alan kiracı veya kiraya veren tarafından açılabilen mevcut kira bedelinin artışının talep edilebildiği bir davadır. Uygulamada sıklıkla kiraya verenler tarafından açılmaktadır. Ülkemizin mevcut ekonomik düzeni içerisinde paranın enflasyon karşısında değer kaybetmesi sebebiyle kira bedelleri rayicin altına düşmekte, kiraya verenleri ekonomik olarak zor duruma düşürmektedir.

Borçlar kanunu bu sebeple kira sözleşmesi yapıldıktan sonra hakim kararıyla kira bedelinin artırılabileceği bir yol öngörmüştür. Türk Borçlar Kanunu madde 344 hükmü şöyledir: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını

geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

B. KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?

Kural olarak kira tespit davaları her zaman açılabilse de belirli kira dönemlerine açılan kira tespit davalarında üst limit bir önceki kira yılının ait TÜFE’nin 12 aylık ortalamasının değişim oranını geçmemek kaydıyla geçerlidir. Bunun dışında açılan kira davasının ileriye dönük mü etkili olayacağı yoksa önceki kira dönemini de kapsayıp kapsamayacağı önemli bir sorundur.

Bu hususlara yanıt verilmesinde öncelikle Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi incelenmeli ve açılan davanın etkili olacağı dönem belirlenmelidir. Sonrasında ise kira sözleşmesinin kaçıncı yılında davanını açıldığı incelenmeli ve endeks döneminde mi yoksa hak ve nesafet döneminde mi olunduğu belirlenmelidir. Türk Borçlar Kanunu madde 345 hükmü şöyledir:

“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

Hükmün lafzından da anlaşılacağı gibi TBK’nın 345. maddesinin 2. ve 3. fıkraları uyarınca yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılmış olması halinde veya yeni kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirim yapılmış olması yahut kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması hallerinin varlığı halinde yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkeme tarafından belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira sözleşmeleri genellikle kırtasiyelerde satılan matbu kira sözleşmeleri alınarak doldurulmaktadır. Bu sözleşmeler incelendiğinde, sözleşmelerin yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hükmü genellikle ihtiva ettiği görülmektedir. Bu sebeple açılacak davalar genellikle yeni dönem için geçerli olsa da yine de kira sözleşmesini kontrol etmekte ve aksi durumda tedbirleri almakta fayda vardır.

C. KİRA BEDELİ BELİRLENİRKEN UYULACAK ÜST SINIR NEDİR?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca açılacak davalarda kira sözleşmesinin hangi yılında olunduğu önem arz etmektedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira sözleşmeleri genellikle 1 yıl için yapılmakta ve 1. yılın bitimine müteakip sözleşme her kira yılı için 1 sene uzamaktadır. Kiracı kiraya verene süresinde bildirimde bulunmadığı müddetçe kira ilişkisi sürmeye devam eder.

Kira tespit davası 1 yıl + 4 uzama yılı olan endeks döneminde açılırsa TBK 344/2 gereğince

kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Fakat kira tespit davası endesk dönemine müteakip 6. yıla denk gelen hak ve nesafet döneminde açılırsa TBK 344/3 gereği yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Yani artık üst sınır olarak TÜFE tek başına uygulanmaz. TÜFE ile sınırlı olarak kira belirlemesi yapılmaz.

D. SONUÇ OLARAK

Kira tespit davaları diğer kira uyuşmazlıkları gibi sıkı şekil kurallarına ve usuli prosedürlere bağlıdır. Kira tespit davasının açıldığı tarih, açılmadan önce işletilen prosedürler, kiraya verenin 1 yıllık kira bedelinden mahrum kalmasına sebep olabilir. Ayrıca kira ilişkisinin içinde bulunduğu yıl da göz önünde tutulmalı ve kiraya veren dava açarak bir menfaat sağlamayacaksa boşuna masraf yapması engellenmelidir.

Maalesef kira tespitine ilişkin davalarda Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun uygulaması da Yargıtay içtihatları uyarınca farklılaşmakta, davalar belirsiz alacak davası veya kısmi dava olarak ikame ettirilememektedir. Bu sebeple davaya konu değerin tespiti yapılırken de avukata iş düşmektedir.

İzah edilen sebeplerle kira uyuşmazlıklarına ilişkin davalarda mutlaka alanında uzman bir

avukattan yardım alınmalı ve olası hak kayıplarının önüne geçilmelidir.