KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYESİ

Konut ve çatılı işyerlerinin tahliyesine ilişkin borçlar kanunumuzda farklı usuller düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanunu 347 ve devamında bildirim yoluyla kira sözleşmesinin feshedilme şekli düzenlenmişken Türk Borçlar Kanunu 350 ve devamında dava yoluyla tahliye sebepleri düzenlenmiştir. Kanunda sayılan dava yoluyla tahliye sebepleri sınırlı sayıda olup bu sebepler dışında dava yoluyla kiralanan taşınmazın tahliyesi talep edilememektedir. İşbu yazımızda anlattığımız hususlar yalnızca konut ve çatı işyeri kiralarına ilişkin olup adi kira sözleşmelerini kapsamamaktadır.

A. KİRALANAN TAŞINMAZIN TAHLİYE SEBEPLERİ

TBK 350 vd maddelerinde dava yoluyla taşınmazın tahliyesinin istenebilmesi için gereken sebepler tahdidi olarak sayılmıştır. Bu sebepler:

1. Kiraya Verenin veya Bakmakla Yükümlü Olduğu Kimselerin Gereksinimi

2. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye

3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

4. Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye

5. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

6. Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutu Bulunması Nedeniyle Tahliye

Yukarıda sayılan sebepleri dava yoluyla tahliyeye ilişkin sebeplerdir ve her bir tahliye sebebi kendi içerisinde incelenir. Yargıtay içtihatları her bir tahliye sebebi için farklı hukuki çözümleri ve usuller oluşturmuştur.

Aa. Kiraya Verenin Konut İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu 350. madde uyarınca kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava yoluyla kiralananın tahliyesini isteyebilir.

Bu sebeple kiralananın tahliyesinin istenebilmesi için ihtiyacın samimi olması gerekmektedir. Yani kiraya verenin ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kimselerin gerçekten konut gereksinimi bulunmalıdır. Örneğin kiraya veren kendisi de kirada oturuyor olabilir. Bu durum kiraya verenin konut ihtiyacına bir karine oluşturur. Yahut kiraya verenin iş yeri ile mevcut evi birbirine uzak olabilir. Bu noktada kiraya veren iş yerine daha yakın bir yerde oturmak isteyebilir. Çevre emniyet, ailenin genişlemesi gibi farklı sebepler gerçekçi bir ihtiyacı inandırıcı delillerle ortaya konulursa kiralananın tahliyesi mümkündür. Yalnız kiraya verenin kendisi değil kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin de konuta ihtiyacı olabilir.

Unutulmamalıdır ki kira ilişkisini düzenleyen kanun maddeleri ve Yargıtay içtihatları oldukça detaylı olup uzman bir kişi tarafından davanın ilerletilmesi gerekmektedir. Örneğin yargı içtihatları gereği konut ihtiyacının, davanın sonuçlanmasına kadar samimi, zorunlu ve gerçek olma niteliklerinin devam etmesi gerekir. Bu ve bunun gibi nüansların bilinmemesi durumunda iyiniyetli eylemler bile taşınmazınızı kullanmanıza engel teşkil edebilir. Yine taraflar arasındaki kira sözleşmesi incelenmeli ve taraflarca özel olarak tahliye istemi için belirli süre öncesinde ihbar şartı getirilmişse bu şarta uyulmalıdır. Aksi taktirde kiralananın tahliyesi mümkün olmayacaktır. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile tahliye istenebilir.

Ab. Kiraya Verenin İş Yeri İhtiyacı Sebebiyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu 350. madde uyarınca kiraya veren kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için iş yeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava yoluyla kiralananın tahliyesini isteyebilir.

İş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye konut ihtiyacı sebebiyle tahliyeden farklı olup yargı içtihatları farklı yönde gelişmiştir. Örneğin konut sebebiyle tahliyede ihtiyaç sahibinin kirada oturması ihtiyaç için bir karine teşkil ederken iş yeri ihtiyacının kanıtlanması için kirada olmak yeterli değildir. Farklı ispat faaliyetlerine girişilmelidir. Tabiki burada da iş yeri ihtiyacının gerçek ve samimi olması ve davanın sonuna kadar devam etmesi gerekmektedir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılacak dava ile tahliye istenebilir.

Ac. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu 351 uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Ad. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu 350. madde uyarınca Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Ae. Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye

Türk Borçlar Kanunu 352. madde 1. fıkra gereğince kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Yargıtay uygulamasına göre tahliye taahhütünün geçerli olabilmesi için kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonraki bir tarihte yapılmış olması gerekir. Taşınmazın tesliminden önceki bir tarihi içerir tahliye taahhütnamesi taşınmazın tahliyesi için yeterli ve geçerli değerlidir. Kiracı tahliye taahhütnamesine rağmen taşınmazı boşaltmaz ise kiraya veren, taşınmazın tahliyesinin taahhüt edildiği tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Af. Kira Bedelinin Ödenmemesi Üzerine İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu 352. madde 2. fıkra gereğince kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu noktada önemli olan tahliye için davanın açılacağı vakittir. Kira sözleşmesinin bir yıldan kısa olması, bir yıl süreli olması veya bir yıldan uzun olması hallerinde farklı süreler dikkate alınacaktır.

Ag. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu 352. madde 3. fıkra gereğince kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Kiraya verenin bu sebeple tahliye isteyebilmesi

B. SONUÇ OLARAK

Yukarıda kiralanan taşınmazın dava yoluyla tahliyesi sebeplerini tarafımızca belirtilmiştir. Kiralanan taşınmazın tahliye sebepleri kanunda sınırlı bir biçimde sayılmıştır. Yukarıda sayılan sebeplerin her biri kendi içerisinde değerlendirilir, her birinin farklı bir ispat biçimleri ve yargı içtihatları mevcuttur. O sebeple herhangi bir hak kaybına uğramamak amacıyla davanın alanında uzman bir avukatla takip edilmesi gerekmektedir.